Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) concerne la construction 100% clé en main, il a été conçu par les pouvoirs publics afin de protéger les particuliers et leur faire bénéficier de garanties encadrées par la LOI n° 90-1129 du 19 décembre 1990.

Pour que le contrat soit reconnu comme CCMI avec fourniture de plan le constructeur doit s’occuper de tout pour un prix global et forfaitaire, et réunir plusieurs conditions.

Code de la construction et de l’habitation : Chapitre Ier : Contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan. (Articles L231-1 à L231-13 et L111-1-1

La construction doit être à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel) sur un terrain vous appartenant, et ne doit comporter que deux logements pour le maître de l’ouvrage, c’est à dire vous.

Ce contrat doit impérativement être signé avant le début des travaux, et devez recevoir par lettre recommandée avec accusé de réception un exemplaire du contrat, accompagné de toutes ses annexes.

Les coordonnées du constructeur et du maître d’ouvrage (vous);

La désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction;

La mention de votre titre de propriété;

La surface de plancher (SDP – articles L.112-1 et R.112-2 du Code de l’urbanisme);

Attestation de l’assurance dommages-ouvrage;

Les attestations des garanties de remboursement et de livraison;

Les attestations des assurances obligatoires avant l’ouverture du chantier;

indication que vous pouvez vous faire assister par un professionnel habilité lors de la réception des travaux;

La notice d’information rappelant la réglementation applicable.

L’affirmation de la conformité du projet aux règles de l’urbanisme;

La notice descriptive des caractéristiques techniques :

• l’étude géotechnique et tous les travaux d’adaptation au sol si nécessaire (G2 AVP);

• les raccordements aux réseaux divers;

• le nombre et l’indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances;

• les matériaux utilisés;

• les équipements intérieurs et extérieurs avec leurs descriptifs;

• les plans avec les cotes utiles et accompagné d’un dessin de perspective;

• copie du permis de construire et des autres autorisations administratives;

• le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix effectivement convenu;

• la date d’ouverture du chantier, les délais d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison.

Lorsque le constructeur assure la fabrication, la pose et l’assemblage sur le chantier d’éléments préfabriqués dans les conditions définies à l’article L. 111-1-1 qui précise que la préfabrication consiste à concevoir et réaliser un ouvrage à partir d’éléments préfabriqués assemblés, installés et mis en œuvre sur le chantier.

Ces éléments préfabriqués font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert de la construction et peuvent intégrer l’isolation et les réserves pour les réseaux divers. Ils sont produits sur un site qui peut être soit une usine ou un atelier, soit une installation temporaire jouxtant le chantier.

Le contrat précise en outre la description et les caractéristiques des éléments préfabriqués, ainsi que les modalités selon lesquelles le maître de l’ouvrage est informé de l’achèvement et de la bonne exécution de la fabrication de ces éléments préfabriqués, ainsi que des modalités de règlement du prix compte tenu de l’avancement des travaux de construction et de l’achèvement de la fabrication des dits éléments, conformément à l’article R 231-2 et du décret n°2020-102 du 6 février 2020.

Le constructeur informera le maître de l’ouvrage de l’achèvement et de la bonne exécution de la fabrication de ces éléments, soit en le mettant à même de constater ou de faire constater cette fabrication sur le site de production, soit en lui transmettant les éléments permettant d’attester la fabrication des éléments mentionnés et décrits au contrat, identifiables par tout moyen propre à l’entreprise, notamment par marquage des éléments préfabriqués au nom du maître d’ouvrage, code barre ou tout autre moyen pertinent d’identification.

Prix total forfaitaire et définitif, sauf par avenant d’un commun accord, les modalités de révision, et les pénalités de retard de paiement.

Le coût des travaux dont vous vous réservez l’exécution*, décrits et chiffrés par nos soins.

L’indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par vous.

Non recours aux prêts

Lorsque le contrat indique que le prix sera payé sans l’aide d’un ou plusieurs prêts, il doit comporter, de la main de l’acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir de la condition suspensive d’obtention dudit prêt.

Les modalités de paiement pour une construction d’éléments préfabriqués

Conformément à l’article R. 231-2 et R.231-3-1 du Code de la Construction et de l’Habitation et du décret n°2020-102 du 6 février 2020, le paiement des travaux se fait selon cet échéancier :

5% d’acompte du prix total à la signature du contrat (si fourniture de garantie nominative de remboursement d’acomptes);

5% à la délivrance du permis de construire;

20 % à l’ouverture du chantier (acomptes inclus);

25 % à l’achèvement des fondations;

50 % à l’achèvement des éléments préfabriqués définis au contrat (murs et isolation);

60 % à la mise hors d’eau (lorsque le toit est posé);

75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air (pose des fenêtres et portes);

95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et des revêtements extérieurs (certificat de conformité Consuel, eau, et autres le cas échéant);

100 % à la réception de la construction si aucune réserve n’a été formulée, soit le solde de 5%.

Les modalités de paiement pour une construction traditionnelle

Conformément à l’article R 231-7 du Code de la Construction et de l’Habitation le paiement des travaux se fait selon cet échéancier strictement encadré par la Loi :

5% d’acompte du prix total à la signature du contrat (si fourniture de garantie nominative de remboursement d’acomptes);

5% à la délivrance du permis de construire;

5 % à la date d’ouverture du chantier (soit 15%);

25 % à l’achèvement des fondations;

40 % à l’achèvement des murs;

60 % à la mise hors d’eau (lorsque le toit est posé);

75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air (pose des fenêtres et portes);

95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et des revêtements extérieurs (certificat de conformité Consuel, eau, et autres le cas échéant);

100 % à la réception de la construction si aucune réserve n’a été formulée, soit le solde de 5%.

Le paiement du solde de 5% intervient huit jours après la réception si aucune réserve n’est formulée; vous pouvez vous faire assister, à vos frais, par un expert indépendant.

Si des réserves sont prononcées les 5 % restants sont consignés d’un commun accord soit à la Caisse des dépôts et consignations ou chez un notaire jusqu’à ce que toutes les modifications soient réalisées.

Sachez que certains travaux que vous vous réservez la notice doit porter, de la main du maître de l’ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu.

La notice mentionne les raccordements de l’immeuble à l’égout et aux distributions assurées par les services publics, notamment aux distributions d’eau, de gaz, d’électricité ou de chauffage, en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et, s’il y a lieu, ceux dont le coût reste à la charge du maître de l’ouvrage.

Veillez à bien évaluer la portée des travaux à réaliser pour éviter toute déconvenue ultérieure, comme par exemple faire exécuter des travaux moins chers mais qui s’avèreront calamiteux provoquant d’autres désordres, voire la destruction de tout ou partie du bien… imaginez l’imbroglio avec les assurances…

En cas de travaux réservés le constructeur peut demander au maître d’ouvrage de réceptionner dès la fin du hors d’eau et/ou hors d’air selon le type de travaux réservés.

En tout état de cause, le constructeur est tenu d’exécuter ou de faire exécuter les travaux dont le maître de l’ouvrage s’est réservé l’exécution aux prix et conditions mentionnés au contrat si le maître de l’ouvrage lui en fait la demande dans les quatre mois qui suivent la signature du contrat. La demande d’exécution des travaux est valablement faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Attention : les travaux supplémentaires que vous pourriez demander reportent de facto le délai de réception prévu au contrat, c’est à dire le délai de réalisation desdits travaux, incluant les modifications, plan, livraison de matériaux et/ou équipements, etc…

Le Maître d’Ouvrage doit être informé de son droit à se faire assister, à ses frais, pour la réception de l’ouvrage, par un un expert indépendant habilité aux termes de l’article L231-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Si aucune réserve n’est formulée le jour de la réception, sans que vous soyez assisté, le procès verbal est signé contradictoirement sans réserve, vous disposez d’un délai de huit jours pour émettre des réserves que vous n’auriez pas constaté.

Si à l’issue de ce délai de huit jours vous n’avez formulé aucune réserve vous payez le solde du prix de vente de 5% comme indiqué dans le contrat de construction.

A savoir : la présence d’un expert ne donne pas lieu aux huit jours supplémentaires.

Si lors de la réception vous constatez des défauts le procès verbal et signé avec réserves, une liste est alors établie pour permettre au constructeur d’y remédier dans un délai donné et lever les dites réserves.

Dans ce cas le solde du prix est consigné d’un commun accord soit à la Caisse des dépôts et consignations ou chez le notaire jusqu’à ce que toutes les modifications soient réalisées, et la levée intégrale des réserves prononcée.

Quoiqu’il en soit, le jour de la réception, les clés vous seront remises même si vous avez émis des réserves dans le procès-verbal de réception.

En cas de défaillance dans le paiement d’un appel de fonds vous serez redevable d’une indemnité de 1/10è dudit appel de fonds par mois de retard dû, sans que celle-ci ne puisse dépasser 1%.

Si l’acquéreur ne paye pas les appels de fonds, le vendeur peut annuler la vente et exiger le paiement d’une indemnité forfaitaire à titre de réparation sans qu’elle puisse être supérieure à 10 % du prix de vente initial ou que les acomptes versés restent acquis au vendeur.

Retard de livraison

Si, sauf cas de force majeure, le logement n’est pas livré dans les trente jours de la livraison convenue le vendeur doit payer des pénalités de retard qui ne peuvent être inférieures à 1/3000 du prix convenu par jour de retard.

Les documents suivants doivent également être annexés au contrat de vente  :

• Acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire;
• Obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives (un mois environ);
• Obtention des prêts;
• Obtention de l’assurance de dommages-ouvrage;
• Obtention de la garantie de livraison.

Le délai de rétractation

Vous disposez d’un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre vous notifiant l’acte.

La faculté de rétractation est exercée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.

Aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte les diverses mentions obligatoires, et qu’il possède l’attestation de garantie de livraison à prix et délais convenu pour débloquer les fonds au fur et à mesure de l’avancement des travaux avec votre accord écrit à chaque échéance.

Elle couvre tous les vices apparents ou malfaçons consécutifs aux travaux ayant fait l’objet du contrat.

L’entrepreneur est tenu pendant un an, à compter de la réception, à réparer tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, et pour ceux qui apparaitraient après par lettre recommandée avec avis de réception.

Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné.

En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés par le biais de assurance biennale ou l’assurance dommages-ouvrage aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.

La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage.

La garantie nominative financière de remboursement (GFR) des versements effectués

A la signature du contrat, le constructeur est en droit de demander 3 règlements de 5 % du prix total de la construction :

• à la signature du contrat;
• à l’obtention du permis de construire;
• au début des travaux.

Si le constructeur n’est pas accrédité par un organisme financier, il peut demander à la signature du contrat un dépôt de garantie de 3% du prix global à verser sur un compte séquestre.

Les fonds ainsi déposés sont indisponibles jusqu’à la réalisation des conditions indiquées ci-dessous; ces sommes viendront s’affecter aux premiers paiements des travaux.

Le remboursement intégral a lieu :

• si vous vous rétractez dans les 10 jours suivant la réception du contrat;
• si une condition suspensive n’est pas réalisée dans le délai prévu au contrat;
• si le chantier n’est pas ouvert à la date convenue.

Elle est souscrite par le constructeur et prend effet dès la date d’ouverture du chantier.

Elle vous couvre suite à la défaillance du constructeur contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat;

Elle vous assure que votre projet de construction sera bien réalisé, conformément aux délais indiqués, tout en respectant le prix initialement fixé.

La garantie joue si :

• les travaux ne sont pas achevés dans le délai convenu au contrat;
• le constructeur ne réalise pas les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées lors de la réception ou dans le délai de 8 jours qui suit celle-ci.

Le garant (établissement de crédit ou une entreprise d’assurance} prend en charge :

• le coût des dépassements du prix convenu dû à l’inexécution des travaux ou à un retard de livraison sous réserve d’une franchise prévue n’excédant pas 5 % du prix convenu;
• les travaux non réalisés qui auraient fait l’objet de paiements anticipés ou à un supplément de prix;
• les pénalités prévues au contrat en cas de retard de livraison supérieur à 30 jours;

Les dépassements du prix de toutes natures :

• redressement judiciaire du constructeur, et reprise du chantier à un prix supérieur;
• réparation de malfaçons ou de non-conformités à un prix onéreux;
• sous évaluation manifeste du prix inscrit dans le contrat.

Si le délai de livraison n’est pas respecté ou que les travaux nécessaires pour lever les réserves ne sont pas réalisés, le garant met le constructeur en demeure de livrer l’immeuble ou d’exécuter les travaux.

Si le constructeur n’assume pas ses obligations dans un délai de 15 jours suivant la mise en demeure, le garant désigne, l’entreprise qui terminera les travaux.

Si le constructeur est en redressement judiciaire, le garant met l’administrateur en demeure de se prononcer sur l’exécution du contrat dans un délai d’un mois.

A défaut de réponse à la mise en demeure, ou qu’une réponse est positive mais non suivie d’exécution sous 15 jours, le garant désigne sous sa responsabilité l’entreprise qui terminera les travaux.

Dans la pratique le garant exige de l’acquéreur de percevoir les sommes correspondant aux travaux qu’il fait effectuer dans les conditions des paiements prévues au contrat.

Si l’immeuble a atteint le stade du hors d’eau (toiture terminée), le garant peut proposer, au maître d’ouvrage de conclure lui-même les marchés avec des entreprises qui se chargeront de l’achèvement des travaux.

Dans ce cas, avec l’accord du maître de l’ouvrage, le garant paiera directement les entreprises, et assumera les éventuels dépassements du prix convenu.

La garantie cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l’expiration du délai de huit jours prévu pour dénoncer les vices apparents ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées.

Le constructeur doit faire agréer ses sous-traitants par le maître de l’ouvrage.

Le constructeur est tenu de conclure par écrit les contrats de sous-traitance avant tout commencement d’exécution des travaux à la charge du sous-traitant. Ces contrats comportent les énonciations suivantes :

• a) La désignation de la construction ainsi que les nom et adresse du maître de l’ouvrage et de l’établissement qui apporte la garantie prévue à l’article L. 231-6;
• b) La description des travaux qui en font l’objet, conforme aux énonciations du contrat de construction;
• c) Le prix convenu et, s’il y a lieu, les modalités de sa révision;
• d) Le délai d’exécution des travaux et le montant des pénalités de retard;
• e) Les modalités de règlement du prix, qui ne peut dépasser un délai de trente jours à compter de la date du versement effectué au constructeur par le maître de l’ouvrage ou le prêteur, en règlement de travaux comprenant ceux effectués par le sous-traitant et acceptés par le constructeur;
• f) Le montant des pénalités dues par le constructeur en cas de retard de paiement;
• g) La justification de l’une ou l’autre des garanties de paiement prévues à l’article 14 de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance ou de toute autre garantie, délivrée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance, de nature à garantir le paiement des sommes dues au titre du sous-traité.

La copie des contrats de sous-traitance est adressée par le constructeur à l’établissement qui apporte la garantie prévue à l’article L. 231-6.

Elle couvre pendant deux ans, à compter de la réception, les dommages qui affectent le fonctionnement des éléments d’équipement dissociables de la construction qui peuvent être enlevés, démontés, remplacés sans la détériorer (sanitaires, chauffe-eau, portes, fenêtres, appareils de ventilation, etc.…).

Les désordres doivent être signalés par courrier recommandé avec accusé de réception.

La garantie ne couvre pas les dommages dus à un usage anormal ou à un défaut d’entretien.

Pendant toute la durée du chantier, le constructeur a la garde du bien, il est couvert par une assurance de responsabilité civile qui lui donne obligation de réparer les dommages (corporels, matériels ou immatériels) causés à un tiers.

Cependant, dès que votre maison est hors d’eau (c’est-à-dire recouverte d’un toit) et hors d’air (portes et fenêtres posées), vous devez souscrire une assurance multirisque habitation.

Tous les professionnels liés aux métiers du bâtiment (personne physique ou morale) doivent être assurés au titre de la garantie décennale avant tout début du chantier.

C’est une assurance destinée à indemniser le maître d’ouvrage (vous), et qui couvre à compter de la réception de l’ouvrage, la réparation de tous les dommages matériels.

En parallèle, le maître d’ouvrage doit lui aussi avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage.

• Dommages qui rendent l’ouvrage impropre à son usage ou habitation résultant de malfaçons qui compromettent sa solidité : effondrement, fondations inadaptées, fissurations importantes, et d’un vice du sol, c’est à dire d’un problème caché lié au terrain même;
• Il peut aussi s’agir de travaux calamiteux : infiltrations d’eau, défaut d’isolation, d’étanchéité à l’air, à l’eau, humidité permanente, ventilation défaillante, etc…;
• Ou encore d’éléments d’équipement défectueux indissociables de la structure qui rendent le bien dans son ensemble impropre à son usage : réseaux d’eau intérieurs, sanitaires, revêtements de sol, pompe à chaleur, etc…

Tous les travaux de construction et de rénovation sont soumis à la garantie décennale :

• Les éléments porteurs de structure contribuant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment et tous les autres éléments qui leur sont intégrés ou forment corps avec eux ( les murs, la charpente, la toiture…);
• Les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité à l’exclusion de leurs parties mobiles (portes et fenêtres, sanitaires…);
• Les revêtements des murs à l’exclusion de la peinture et des papiers peints (isolation, parements de tous types en “dur”…);
• Les escaliers et planchers ainsi que leur revêtement en matériau dur;
• Les plafonds, et les parois fixes ( cloisons, séparations…);
• Les parties de canalisations, réseaux hydrauliques, évacuations, électriques, comme les gaines logées à l’intérieur des murs, des plafonds, des planchers, ou prises dans la masse du revêtement; hormis celles qui sont scellées qui relèvent de la garantie biennale;
• Les bâtis et huisseries des portes, fenêtres, vérandas, verrières, baies vitrées.

• Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Elle doit obligatoirement être souscrite par le Maître de l’Ouvrage (vous) avant l’ouverture du chantier.

En règle générale, celle-ci est souscrite en votre nom, lieu et place dans votre intérêt, et mentionnée et chiffrée au contrat;

La période de garantie a pour point de départ l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception des travaux, et s’achève en même temps que la garantie décennale.

Son coût et la formule doit être précisée dans le prix du contrat.

Vous êtes libre de faire de cette souscription votre affaire personnelle qui doit impérativement être faite avant l’ouverture du chantier, sous peine de nullité.

Elle couvre le paiement des réparations consécutives à des désordres relevant de la garantie décennale et vous permet d’obtenir rapidement le préfinancement de la réparation des désordres sans attendre que l’expertise, souvent très longue, détermine le ou les responsables.

Ainsi, vous pouvez mettre en œuvre l’assurance dommages-ouvrage dans les cas suivants :

Avant la réception des travaux, après mise en demeure restée infructueuse, lorsque le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations;

Après la réception des travaux, après mise en demeure restée infructueuse, lorsque l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations.

Le constructeur n’est pas pour autant exonéré de ses responsabilités et c’est votre assureur qui introduira un recours contre lui en votre nom.

Lorsque vous constatez un désordre, vous devez mettre en demeure l’entreprise de réaliser les travaux de réparation.

Si l’entrepreneur n’exécute pas ses obligations, vous devez déclarer le sinistre à votre assureur de dommages-ouvrage par lettre recommandée avec accusé de réception.

Celui-ci dispose d’un délai de 90 jours pour vous faire parvenir une offre d’indemnité. Si vous l’acceptez, celle-ci vous est versée sous 15 jours.

A nos yeux aucune question n’est ridicule, vos questions sont légitimes, rien ne doit être passé sous silence !

Nous y répondons avec franchise, sans ambiguïté, ni charabia technique, ni faux fuyant !

Si votre confiance se mérite, autant que tout soit clair entre vous et nous, non ?

Le contrat de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) concerne en général l’achat d’un bien immobilier sur plan, encore inexistant, l’acheteur devient propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, et ensuite au fur et à mesure de sa construction.

Le promoteur vend le terrain et la construction, ce contrat est utilisé par exemple pour un appartement dans un immeuble.

La TVA

Les constructions en VEFA sont soumises à la TVA à 20%, seuls les primo-accédants peuvent sous conditions de ressources bénéficier de la TVA à 5,5% à la condition exclusive que le bien soit construit en zone ANRU (zone d’aménagement et de rénovation urbaine).

Si l’acquéreur revend son logement dans les cinq ans, celui-ci est exonéré de TVA, mais reste soumis aux droits de mutation à 5,09%.

Le contrat préliminaire de réservation est un avant-contrat spécifique sous seing privé entre le promoteur qui s’engage à réserver un logement au profit de l’acquéreur, ce contrat est signé chez le notaire, dont l’acquéreur peut se faire assister de son notaire.

Ce contrat doit obligatoirement indiquer les mentions suivantes :

1 – les coordonnées du vendeur et de l’acheteur;

2 – Informations concernant le logement :

• Adresse du logement;

• La surface habitable approximative;

• Le nombre de pièces principales et l’énumération des pièces annexes de service, dépendance, dégagements;

• Le descriptif des matériaux utilisés, de ses équipements ainsi que ceux qui sont collectifs (ascenseur, cave, chauffage collectif, etc…);

• La situation du logement dans l’immeuble ou dans le lotissement.

Les documents suivants doivent également être annexés au contrat de vente  :

• Règlement de copropriété si le logement est situé dans une copropriété ou règlement de lotissement si le logement est situé dans un lotissement;

• Attestation de l’assurance dommages-ouvrage souscrite à l’ouverture du chantier;

• Plan avec mesures et notice indiquant les éléments d’équipement propres au logement;

• État des nuisances sonores aériennes pour les biens situés dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit.

3 – Informations concernant la vente :

• Délais d’exécution des travaux, la date approximative de la livraison, et les pénalités de retard;

• Travaux réservés à la demande de l’acquéreur (finitions ou d’installation d’équipements ne nécessitant pas de certification ou d’autorisation administrative) mais obligatoirement décrits et chiffrés par le vendeur;

• Prix total prévisionnel de la vente avec les modalités de révision selon l’indice du bâtiment BT01, et les pénalités de retard de paiement;

• Conditions d’échelonnement du montant des travaux;

• Éventuelle condition suspensive de l’obtention d’un prêt pour prémunir le vendeur;

• Formulaire du droit de réflexion et de rétractation valide pour un délai de dix jours sans retenue ni indemnité.

5 % si le contrat est signé dans un délai de 1 an;

2 % si le contrat est signé dans un délai de 1 à 2 ans;

Au-delà de deux ans aucun dépôt ne peut être réclamé.

Le vendeur fournit à l’acheteur une garantie financière de remboursement (GFR) des versements effectués ou une garantie financière d’achèvement des travaux (GFA) lesquelles peuvent être mises en œuvre par l’acheteur en cas de défaillance financière du vendeur pour achever l’immeuble.

Les fonds du dépôt de garantie sont restitués dans un délai de trois mois maximum.

Si, sans motif légitime, vous refusez de signer l’acte définitif, vous perdez votre dépôt de garantie.

Signature chez le notaire de l’acte authentique de vente.

Un mois avant la date de la signature le vendeur notifie par l’intermédiaire du notaire au futur acquéreur le projet d’acte de vente définitif accompagné de ses annexes.

Celui-ci reprend et précise les clauses du contrat de réservation :

• La description détaillée du logement et sa situation;

• Prix total définitif, ses modalités de révision, et les pénalités de retard de paiement;

• La date définitive de livraison, et la garantie d’achèvement ou de remboursement du dépôt de garantie;

• La condition suspensive de l’obtention d’un prêt.

Le contrat de vente définitif est réalisé et signé devant le notaire qui assure la publicité foncière en publiant l’acte de vente au fichier immobilier situé au Service des hypothèques dont dépend le bien.

Le notaire en garde un original, appelé la minute. Il remet une copie à l’acquéreur qui doit la conserver.

L’acheteur paye les appels de fonds selon l’avancement des travaux et selon l’échéancier strictement encadré par la Loi :

Les montants maximums sont les suivants :

35 % du prix total lorsque les fondations sont achevées et constatées par un architecte;

70 % du prix total lorsque le logement est mis hors d’eau (murs extérieurs achevés, toiture posée, fenêtres posées, et terrasses réalisées);

95 % du prix total à l’achèvement de l’immeuble ( les équipements, sanitaires, cuisine, etc…).

Le solde des 5 % restants sont versés à la livraison du logement si la réception est sans réserves.
Si des réserves relatives à la conformité du bien sont formulées le solde est consigné, d’un commun accord, à la Caisse des dépôts et consignations ou chez le notaire jusqu’à ce que tous les défauts de conformité apparents soient réparés.

On ne peut vous interdire d’occuper votre logement même si vous avez émis des réserves dans le procès-verbal de réception.

Diminution du prix ou réparation pour les malfaçons

Si le vendeur ne répare les défauts ou désordres, l’acquéreur dispose de treize mois après la prise de possession des lieux pour saisir la justice afin d’obtenir des dommages et intérêts, ainsi qu’une diminution du prix, voire même l’annulation de la vente si les malfaçons sont importantes).

Le Maître d’Ouvrage doit être informé de son droit à se faire assister, à ses frais, pour la réception de l’ouvrage, par un un expert indépendant habilité aux termes de l’article L231-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Si aucune réserve n’est formulée le jour de la réception, sans que vous soyez assisté, le procès verbal est signé contradictoirement sans réserve, vous disposez d’un délai de huit jours pour émettre des réserves que vous n’auriez pas constaté.

Si à l’issue de ce délai de huit jours vous n’avez formulé aucune réserve vous payez le solde du prix de vente de 5% comme indiqué dans le contrat de construction.

A savoir : la présence d’un expert ne donne pas lieu aux huit jours supplémentaires.

Si lors de la réception vous constatez des défauts le procès verbal et signé avec réserves, une liste est alors établie pour permettre au constructeur d’y remédier dans un délai donné et lever les dites réserves.

Dans ce cas le solde du prix est consigné d’un commun accord soit à la Caisse des dépôts et consignations ou chez le notaire jusqu’à ce que toutes les modifications soient réalisées, et la levée intégrale des réserves prononcée.

Quoiqu’il en soit, le jour de la réception, les clés vous seront remises même si vous avez émis des réserves dans le procès-verbal de réception.

Le contrat de vente doit être remis en main propre ou envoyé par lettre recommandée avec avis de réception.

Si le contrat n’est pas précédé d’un contrat de réservation, l’acheteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours pour revenir sur son engagement d’acheter le bien immobilier.

Ce délai commence le lendemain de la 1ère présentation de la lettre recommandée lui notifiant l’acte ou de sa remise en main propre.

Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au 1er jour ouvrable suivant.

La renonciation de la vente doit être notifiée au vendeur, avant l’expiration du délai de réflexion, par lettre recommandée avec accusé de réception.

En cas de défaillance dans le paiement d’un appel de fonds vous serez redevable d’une indemnité de 1/10è dudit appel de fonds par mois de retard dû, sans que celle-ci ne puisse dépasser 1%.

Si l’acquéreur ne paye pas les appels de fonds, le vendeur peut annuler la vente et exiger le paiement d’une indemnité forfaitaire à titre de réparation sans qu’elle puisse être supérieure à 10 % du prix de vente initial ou que les acomptes versés restent acquis au vendeur.

Retard de livraison

Si, sauf cas de force majeure, le logement n’est pas livré dans les trente jours de la livraison convenue le vendeur doit payer des pénalités de retard qui ne peuvent être inférieures à 1/3000 du prix convenu par jour de retard.

Les documents suivants doivent également être annexés au contrat de vente  :

• Acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire;
• Obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives (un mois environ);
• Obtention des prêts;
• Obtention de l’assurance de dommages-ouvrage;
• Obtention de la garantie de livraison.

Le délai de rétractation

Vous disposez d’un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre vous notifiant l’acte.

La faculté de rétractation est exercée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.

Aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte les diverses mentions obligatoires, et qu’il possède l’attestation de garantie de livraison à prix et délais convenu pour débloquer les fonds au fur et à mesure de l’avancement des travaux avec votre accord écrit à chaque échéance.

Elle couvre tous les vices apparents ou malfaçons consécutifs aux travaux ayant fait l’objet du contrat.

L’entrepreneur est tenu pendant un an, à compter de la réception, à réparer tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, et pour ceux qui apparaitraient après par lettre recommandée avec avis de réception.

Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné.

En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés par le biais de assurance biennale ou l’assurance dommages-ouvrage aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.

La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage.

La garantie nominative financière de remboursement (GFR) des versements effectués

A la signature du contrat, le constructeur est en droit de demander 3 règlements de 5 % du prix total de la construction :

• à la signature du contrat;
• à l’obtention du permis de construire;
• au début des travaux.

Si le constructeur n’est pas accrédité par un organisme financier, il peut demander à la signature du contrat un dépôt de garantie de 3% du prix global à verser sur un compte séquestre.

Les fonds ainsi déposés sont indisponibles jusqu’à la réalisation des conditions indiquées ci-dessous; ces sommes viendront s’affecter aux premiers paiements des travaux.

Le remboursement intégral a lieu :

• si vous vous rétractez dans les 10 jours suivant la réception du contrat;
• si une condition suspensive n’est pas réalisée dans le délai prévu au contrat;
• si le chantier n’est pas ouvert à la date convenue.

Elle est souscrite par le constructeur et prend effet dès la date d’ouverture du chantier.

Elle vous couvre suite à la défaillance du constructeur contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat;

Elle vous assure que votre projet de construction sera bien réalisé, conformément aux délais indiqués, tout en respectant le prix initialement fixé.

La garantie joue si :

• les travaux ne sont pas achevés dans le délai convenu au contrat;
• le constructeur ne réalise pas les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées lors de la réception ou dans le délai de 8 jours qui suit celle-ci.

Le garant (établissement de crédit ou une entreprise d’assurance} prend en charge :

• le coût des dépassements du prix convenu dû à l’inexécution des travaux ou à un retard de livraison sous réserve d’une franchise prévue n’excédant pas 5 % du prix convenu;
• les travaux non réalisés qui auraient fait l’objet de paiements anticipés ou à un supplément de prix;
• les pénalités prévues au contrat en cas de retard de livraison supérieur à 30 jours;

Les dépassements du prix de toutes natures :

• redressement judiciaire du constructeur, et reprise du chantier à un prix supérieur;
• réparation de malfaçons ou de non-conformités à un prix onéreux;
• sous évaluation manifeste du prix inscrit dans le contrat.

Si le délai de livraison n’est pas respecté ou que les travaux nécessaires pour lever les réserves ne sont pas réalisés, le garant met le constructeur en demeure de livrer l’immeuble ou d’exécuter les travaux.

Si le constructeur n’assume pas ses obligations dans un délai de 15 jours suivant la mise en demeure, le garant désigne, l’entreprise qui terminera les travaux.

Si le constructeur est en redressement judiciaire, le garant met l’administrateur en demeure de se prononcer sur l’exécution du contrat dans un délai d’un mois.

A défaut de réponse à la mise en demeure, ou qu’une réponse est positive mais non suivie d’exécution sous 15 jours, le garant désigne sous sa responsabilité l’entreprise qui terminera les travaux.

Dans la pratique le garant exige de l’acquéreur de percevoir les sommes correspondant aux travaux qu’il fait effectuer dans les conditions des paiements prévues au contrat.

Si l’immeuble a atteint le stade du hors d’eau (toiture terminée), le garant peut proposer, au maître d’ouvrage de conclure lui-même les marchés avec des entreprises qui se chargeront de l’achèvement des travaux.

Dans ce cas, avec l’accord du maître de l’ouvrage, le garant paiera directement les entreprises, et assumera les éventuels dépassements du prix convenu.

La garantie cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l’expiration du délai de huit jours prévu pour dénoncer les vices apparents ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées.

Elle couvre pendant deux ans, à compter de la réception, les dommages qui affectent le fonctionnement des éléments d’équipement dissociables de la construction qui peuvent être enlevés, démontés, remplacés sans la détériorer (sanitaires, chauffe-eau, portes, fenêtres, appareils de ventilation, etc.…).

Les désordres doivent être signalés par courrier recommandé avec accusé de réception.

La garantie ne couvre pas les dommages dus à un usage anormal ou à un défaut d’entretien.

Pendant toute la durée du chantier, le constructeur a la garde du bien, il est couvert par une assurance de responsabilité civile qui lui donne obligation de réparer les dommages (corporels, matériels ou immatériels) causés à un tiers.

Cependant, dès que votre maison est hors d’eau (c’est-à-dire recouverte d’un toit) et hors d’air (portes et fenêtres posées), vous devez souscrire une assurance multirisque habitation.

C’est une assurance destinée à indemniser le maître d’ouvrage (vous), et qui couvre à compter de la réception de l’ouvrage, la réparation de tous les dommages matériels.

En parallèle, le maître d’ouvrage doit lui aussi avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage.

• Dommages qui rendent l’ouvrage impropre à son usage ou habitation résultant de malfaçons qui compromettent sa solidité : effondrement, fondations inadaptées, fissurations importantes, et d’un vice du sol, c’est à dire d’un problème caché lié au terrain même;
• Il peut aussi s’agir de travaux calamiteux : infiltrations d’eau, défaut d’isolation, d’étanchéité à l’air, à l’eau, humidité permanente, ventilation défaillante, etc…;
• Ou encore d’éléments d’équipement défectueux indissociables de la structure qui rendent le bien dans son ensemble impropre à son usage : réseaux d’eau intérieurs, sanitaires, revêtements de sol, pompe à chaleur, etc…

Tous les travaux de construction et de rénovation sont soumis à la garantie décennale :

• Les éléments porteurs de structure contribuant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment et tous les autres éléments qui leur sont intégrés ou forment corps avec eux ( les murs, la charpente, la toiture…);
• Les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité à l’exclusion de leurs parties mobiles (portes et fenêtres, sanitaires…);
• Les revêtements des murs à l’exclusion de la peinture et des papiers peints (isolation, parements de tous types en “dur”…);
• Les escaliers et planchers ainsi que leur revêtement en matériau dur;
• Les plafonds, et les parois fixes ( cloisons, séparations…);
• Les parties de canalisations, réseaux hydrauliques, évacuations, électriques, comme les gaines logées à l’intérieur des murs, des plafonds, des planchers, ou prises dans la masse du revêtement; hormis celles qui sont scellées qui relèvent de la garantie biennale;
• Les bâtis et huisseries des portes, fenêtres, vérandas, verrières, baies vitrées;
• Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Elle doit obligatoirement être souscrite par le Maître de l’Ouvrage (vous) avant l’ouverture du chantier.

En règle générale, celle-ci est souscrite en votre nom, lieu et place dans votre intérêt, et mentionnée et chiffrée au contrat;

La période de garantie a pour point de départ l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception des travaux, et s’achève en même temps que la garantie décennale.

Son coût et la formule doit être précisée dans le prix du contrat.

Vous êtes libre de faire de cette souscription votre affaire personnelle qui doit impérativement être faite avant l’ouverture du chantier, sous peine de nullité.

Elle couvre le paiement des réparations consécutives à des désordres relevant de la garantie décennale et vous permet d’obtenir rapidement le préfinancement de la réparation des désordres sans attendre que l’expertise, souvent très longue, détermine le ou les responsables.

Ainsi, vous pouvez mettre en œuvre l’assurance dommages-ouvrage dans les cas suivants :

Avant la réception des travaux, après mise en demeure restée infructueuse, lorsque le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations;

Après la réception des travaux, après mise en demeure restée infructueuse, lorsque l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations.

Le constructeur n’est pas pour autant exonéré de ses responsabilités et c’est votre assureur qui introduira un recours contre lui en votre nom.

Lorsque vous constatez un désordre, vous devez mettre en demeure l’entreprise de réaliser les travaux de réparation.

Si l’entrepreneur n’exécute pas ses obligations, vous devez déclarer le sinistre à votre assureur de dommages-ouvrage par lettre recommandée avec accusé de réception.

Celui-ci dispose d’un délai de 90 jours pour vous faire parvenir une offre d’indemnité. Si vous l’acceptez, celle-ci vous est versée sous 15 jours.

A nos yeux aucune question n’est ridicule, vos questions sont légitimes, rien ne doit être passé sous silence !

Nous y répondons avec franchise, sans ambiguïté, ni charabia technique, ni faux fuyant !

Si votre confiance se mérite, autant que tout soit clair entre vous et nous, non ?